Grün-As

Wer will seine Wohnung kaufen?

Wohnen in Grünau - eine Studie (Teil 3)

In der ersten Folge zur Auswertung der Befragung in Grünau im März-Heft haben wir feststellen können, dass sich fast die Hälfte der Grünauer in ihren vier Wänden ohne Einschränkungen wohlfühlt und auch nicht umziehen will. Es gibt das eine oder andere zu bemängeln, aber im Großen und Ganzen ist jeder Zweite in Grünau seßhaft geworden und weiß die angenehmen Seiten des Wohnens am Stadtrand zu schätzen.

Inzwischen besteht in mehreren Grünauer Wohnkomplexen die Möglichkeit, in Kürze die eigene Wohnung zu kaufen. Während der Befragung im Oktober 1995 fand die Einwohner-Versammlung im WK 4 mit Vertretern der AUBIS-Gruppe statt, die als Zwischenerwerber Wohnungen in Grünau kauft, sie saniert und später zu einem günstigen Preis den Mietern zum Kauf anbieten will.

Die LWB hatte in ihrer Zeitung »Wohnen in Leipzig« Nr. 6/95 sogar orakelt, dass es für die Grünauer in der Ringstraße kein finanzielles Problem geben dürfte, die eigene Wohnung zu kaufen, was sie aus Anzahl und Qualität der parkenden Autos ableitete! Die Realität sieht, allerdings anders aus: in der Befragung äußerten nur 1% die Absicht, ihre Wohnung zu kaufen, weitere 12% wollen sie »möglicherweise« kaufen. Die Mehrheit - nämlich 87% - wollen ihre Wohnung »auf keinen Fall« kaufen.

Daraus abzuleiten, die Grünauer hätten eine Aversion gegen die Bildung von privatem Wohneigentum oder hätten die Zeichen der Zeit bzw. der Marktwirtschaft nicht begriffen, wäre auch falsch: Mehr als ein Drittel ist durchaus am Erwerb von Wohneigentum interessiert, nur nicht in Grünau!

Die Ergebnisse der Befragung lassen die Schlußfolgerung zu, dass es keine große Begeisterung dafür gibt »das Ersparte« in der Plattensiedlung Grünau anzulegen und sich dafür zu verschulden. Außerdem bestand bis zum Oktober 1995 keine Klarheit über Umfang und Qualität der Sanierung vor dem Verkauf.

Wie nicht anders zu erwarten, gibt es bemerkenswerte Unterschiede beim Kaufinteresse zwischen den Altersgruppen: Während von den unter 45-Jährigen immerhin 17% unbedingt oder möglicherweise die eigene Wohnung kaufen wollen, sind es bei den über 45-Jährigen nur halb so viel.

Ein Befragter (über 55 Jahre, WK 4) brachte das mit folgenden Worten auf den Punkt: Selbstverständlich würde ich sehr gern Wohneigentum erwerben, die Beantwortung der Frage ergibt sich ausschließlich aus der materiellen Situation die nach der Wende außer der Reisefreiheit auch neu für mich ist.

Der Befragte ist zur Zeit arbeitslos und bezahlt 36% seines Nettoeinkommens für die Miete! So wie ihm wird es vielen Grünauem gehen: Zu DDR-Zeiten als Familie ein Vermögen zusammenzusparen, auf das man jetzt zurückgreifen könnte, war nur selten möglich und den Kindern Schulden zu hinterlassen ist auch nicht ostdeutsche Lebensart.

Betrachten wir noch ein paar Unterschiede beim Kaufinteresse: Am häufigsten wird es im WK 1 geäußert, am seltensten in den Wohnkomplexen 2, 5, 1 und 8. Von den Genossenschaftsmitgliedern wollen 90%, auf keinen Fall kaufen, von den LWB-Mietern haben 85% kein Interesse. Von den potentiellen Käufern würde die Hälfte einen Quadratmeterpreis von unter 1000 DM (511,29 Euro) akzeptieren, die andere Hälfte einen Preis bis 2000,- DM/qm (1022,58 Euro), was in etwa der Realität entsprechen wird.

Wer sind denn nun die interessierten Wohnungskäufer? Es sind die jüngeren Jahrgänge (am häufigsten die 35-45-Jährigen) mit 3-Zimmer-Wohnungen und einem Netto-Einkommen über 4.000,-DM (2045,16 Euro), die doppelt so häufig möglicherweise ihre Wohnung kaufen werden. Überdurchschnittlich häufig wollen Selbständige und leitende Angestellte kaufen.

Abweichend vom allgemeinen Trend zeigen auch überdurchschnittlich viel Personen im Altersübergang Kaufinteresse, am schwächsten ist die Kaufabsicht erwartungsgemäß bei Rentnern und Arbeitslosen ausgeprägt.

Im Vergleich zu den Ergebnissen der Bürgerumfrage 1995 in Leipzig, die die Stadt Leipzig regelmäßig durchführt, gibt es zwischen dem Anteil und der demographischen und sozialen Struktur der potentiellen Käufer in der Stadt Leipzig und Grünau so gut wie keine, Unterschiede, d.h. auch in den anderen Stadtbezirken verhält man sich in Sachen Kauf der jetzigen Mietwohnung - unabhängig davon, ob es eine Platten- oder Ziegelwohnung ist - sehr zurückhaltend.

Mit der Höhe der Miete und den Nebenkosten kommen die meisten gerade noch zurecht, nur 2% gaben an, die Miete nicht mehr tragen zu können. Nur für 33% bereitet die Miethöhe keinerlei Probleme.

Es wurde auch danach gefragt, wieviel Prozent die Wohnkosten (also Miete plus Heiz- und Nebenkosten) vorn Haushalts-Nettoeinkommen inzwischen ausmachen. Das ist eine wichtige Größe in der Haushaltsplanung jeder Familie. 1992 lagen die Wohnkosten für 46% noch unter 20% des Nettoeinkommens der Familie bzw. des Haushalts, 1995 waren es nur noch 30%, die diese relativ niedrige Mietbelastung angaben.

Die meisten errechneten einen Anteil der Wohnkosten von 20 bis 30% am Einkommen, 16% zwischen 30% und 40% und 5% sogar über 40%. Für jeden fünften Befragten ist damit die Belastbarkeitsgrenze erreicht.

Besonders schmerzlich ist der Mietpreis für diejenigen, die mit ihrem Einkommen gerade so über der gesetzlich festgelegten Einkommensgrenze für die Bewilligung von Wohngeld liegen. Wir wissen es nicht genau, aber mit großer Wahrscheinlichkeit stammen aus dieser Gruppe die 5%, die wegen zu hoher Miete aus ihrer Wohnung ausziehen wollen.

Um es zusammenzufassen: Zwei Drittel der Befragten zahlt eine Brutto-Warmmiete, die weniger als 30% des Nettoeinkommens ausmacht. Das ist zwar eine immense Steigerung gegenüber den Mieten in der Vorwendezeit, die höchstens rd. 5% des Einkommens betrugen, aber die meisten können damit leben und haben sich darauf eingerichtet, dass eine gute warme Wohnung in angenehmer Lage unter diesem Preis in Leipzig kaum zu haben ist.

Link Sorgen bereitet vielen Grünauern die Entwicklung der Nebenkosten: Der Vergleich der kalten Nebenkosten zwischen verschiedenen LWB-Wohnungen ergab eine Spanne von 1,24 bis 2,13 DM (0,63 - 1,08 Euro) pro Quadratmeter Wohnfläche. Sachliche Informationen der LWB bzw. der Zwischenerwerber über die voraussichtliche Entwicklung der Nebenkosten in den Grünauer Wohnungen wären für die Grünauer sehr hilfreich.

Prof. Dr. Alice Kahl
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